Cambio di destinazione d’uso di un immobile: le cose da sapere

Nel corso della vita, le nostre esigenze abitative o lavorative possono cambiare. Potrebbe succedere di ricevere un immobile in eredità e desiderare di adattarlo alle proprie necessità, oppure di possedere un locale commerciale inutilizzato che si vorrebbe trasformare in un'abitazione.

In tutti questi scenari, quando si decide di modificare la funzione principaledi un'unità immobiliare, oltre all’intervento di ristrutturazione, è necessario effettuare una serie di procedimenti per fare in modo che l'immobile risulti regolare a livello urbanistico e catastale. È qui che entra in gioco il cambio di destinazione d'uso.

In questa guida faremo chiarezza sulle casistiche e sulle procedure necessarie per affrontare con serenità la trasformazione del tuo immobile.

Cambio d’uso: cos’è e cosa significa

Ogni immobile possiede una sua specifica destinazione d'uso urbanistica. Le principali destinazioni d’uso, che ne definiscono la funzione all'interno del contesto territoriale e urbanistico, sono:

• Residenziale
• Commerciale
• Produttiva
• Turistico-ricettiva

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile è un'operazione che consiste nel mutare la funzione urbanistica riconosciuta a un'unità immobiliare o a parte di essa. Per fare un esempio, un negozio (destinazione commerciale) potrebbe cambiare il suo uso in un appartamento (destinazione residenziale).

Questa operazione non è una semplice scelta personale del proprietario: deve essere sempre autorizzata dal Comune e deve rispettare le normative edilizie e urbanistiche vigenti, in particolare quelle stabilite dal Piano Regolatore Generale (PRG) o dagli strumenti urbanistici comunali.

In quali casi si può fare e quando è obbligatorio il cambio d’uso

Non tutti i cambiamenti d'uso sono possibili. La fattibilità dipende principalmente dalle norme urbanistiche comunali (PRG e Regolamento Edilizio) che stabiliscono quali destinazioni sono ammesse in specifiche zone del territorio.

Un cambio di destinazione d'uso è necessario e ammissibile quando si verifica un passaggio tra due categorie funzionali diverse secondo la normativa regionale o comunale.

Per fare un esempio pratico: Mario vuole trasformare un ufficio (destinazione d’uso produttiva) in appartamento (residenziale). In questo caso, il cambio d'uso è rilevante e necessita di specifiche pratiche.

Non è considerato un cambio d'uso urbanisticamente rilevante, invece, quando la variazione avviene tra categorie omogenee (tuttavia, potrebbe comunque richiedere una comunicazione al Comune).

Cambio d’uso con opere e senza opere

Il cambio di destinazione d'uso può essere realizzato in due modalità che ne influenzano la procedura: con opere e senza opere.

Cambio d’uso con opere

La **nuova destinazione **comporta la realizzazione di lavori di ristrutturazione interna o esterna (come modifica della distribuzione degli spazi, l'apertura o chiusura di vani o l'adeguamento degli impianti). In questo caso, le pratiche edilizie (CILA, SCIA o permesso di costruire) includeranno sia il progetto delle opere sia la richiesta di cambio d'uso.

Cambio d’uso senza opere

La trasformazione della funzione d'uso non richiede l'esecuzione di lavori che alterino la struttura dell'immobile. In questo caso, il cambio è unicamente funzionale. Tuttavia, è fondamentale che l'immobile possieda già i requisiti igienico-sanitari e dimensionali previsti per la nuova destinazione.

Quali pratiche servono per il cambio d’uso

La tipologia di pratica edilizia necessaria è strettamente correlata alla presenza o meno di opere e alla rilevanza del cambio. La documentazione è complessa e richiede sempre l'intervento di un tecnico abilitato. Vediamo le principali casistiche:

• SCIA – è necessaria per il cambio d'uso senza opere
• CILA – da richiedere per cambio d'uso con opere leggere, ovvero lavori che non alterano la volumetria o la sagoma dell’immobile
• SCIA e permesso di costruzione – nei casi di cambi d’usi con opere pesanti dove i lavori alterano l’immobile e richiedono una ristrutturazione rilevante

In seguito al cambio d’uso e prima dell’utilizzo dell’immobile, sono necessari altri adempimenti obbligatori presso l’Agenzia delle entrate, eseguiti e comunicati da un geometra.

Quale professionista chiamare e quanto tempo ci vuole per il cambio di destinazione d’uso

In media, per un cambio d'uso che richiede una SCIA/CILA e la successiva variazione catastale, i tempi tecnici (esclusa la durata dei lavori) si attestano generalmente tra i 30 e i 60 giorni dal momento del primo incarico al tecnico, a cui si aggiunge la preparazione della documentazione.

Per quanto riguarda la figura professionale utile ad avviare la pratica di cambio di destinazione uso, è obbligatorio rivolgersi a un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra

Geometra a Foligno e Perugia

Il **cambio di destinazione d'uso **è complesso e richiede la massima precisione normativa. Districarsi tra SCIA, DOCFA, agibilità e regolamenti comunali può essere frustrante.

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Fonti https://ance.it/wp-content/uploads/allegati/Dossier_cambi_destinazione_d'uso_normative_regionali_30-04-24.pdf https://www.regione.umbria.it/paesaggio-urbanistica/contenuti-e-procedure-del-prg https://www.comune.foligno.pg.it/wp-content/uploads/2022/09/36-RegolamentoEdilizio-Impaginato-Corretto.pdf