Sanatoria edilizia: cos’è e in quali casi richiederla

Hai acquistato o ereditato una casa e, solo quando hai iniziato dei lavori di ristrutturazione ti è stato detto che l’immobile presenta delle difformità che costituiscono abuso edilizio?

È una situazione molto più frequente di quel che si pensa: difatti, spesso il proprietario precedente che ci lascia in eredità, insieme all’immobile, anche questo spiacevole inconveniente, non sa che alcuni lavori eseguiti nel corso degli anni non potevano essere realizzati o necessitavano attenzioni particolari.

Seppur trovarsi in questa situazione possa risultare sgradevole, la buona notizia è che si può risolvere con la sanatoria edilizia. In questo articolo esploriamo cos’è e come funziona la sanatoria edilizia, le tipologie, i tempi e i soggetti che possono richiederla.

Cos’è e come funziona la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia, il cui nome tecnico è accertamento di conformità, è un provvedimento amministrativo che permette di regolarizzare un’opera che è stata eseguita in assenza o in difformità dal titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA). Per poter ottenere l'accertamento di conformità, l’abuso deve soddisfare 2 condizioni (doppia conformità urbanistica):

1. L'opera deve essere conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento in cui l'abuso è stato commesso (data di realizzazione)
2. L'opera deve essere conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria

Se l'abuso non rispetta questa doppia condizione, non può essere sanato con la procedura ordinaria (accertamento di conformità) e rimane, quindi, un abuso edilizio non sanabile.

A cosa serve la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia serve a far sì che l'immobile torni a essere conforme a livello urbanistico. È obbligatorio nel caso in cui l’immobile deve essere venduto: difatti, chi vende un’abitazione o locale con delle irregolarità urbanistiche rischia l’invalidazione dell’atto di compravendita.

Questo si traduce in possibili cause legali con l’acquirente ed eventuali risarcimenti per i disagi causati: è il caso di chi acquista materiali per la ristrutturazione e, al momento dei lavori, si ritrova bloccato a causa di difformità emerse in seguito all’accesso agli atti da parte del geometra.

Chi può richiedere una sanatoria edilizia

La domanda di accertamento di conformità può essere presentata al Comune di riferimento da:

• Proprietario dell'immobile o chi detiene un diritto reale di godimento (es. usufruttuario)

• Responsabile dell'abuso, anche se non è più il proprietario

È importante sottolineare che la pratica di sanatoria è complessa e richiede l'intervento obbligatorio di un tecnico abilitato. La figura di riferimento è il geometra, ed è indispensabile per verificare la doppia conformità, predisporre la documentazione tecnica e asseverare la pratica presso gli enti locali.

Quali sono gli abusi edilizi sanabili

Come abbiamo visto nel precedente paragrafo, non tutti gli abusi sono sanabili. Per esserlo, non devono costituire una variazione essenziale o un aumento volumetrico troppo rilevante (a seconda delle normative comunali).

Gli abusi più comunemente sanabili rientrano nelle seguenti casistiche, purché la doppia conformità sia verificata:

• Opere interne senza titolo – spostamento di tramezzi, creazione di nuovi bagni o stanze, modifica della distribuzione interna non autorizzata
• Apertura o chiusura di vani – apertura non autorizzata di finestre, porte o modifica di un balcone
• Interventi di manutenzione straordinaria – lavori eseguiti senza la necessaria CILA o SCIA
• Mutamento di destinazione d’uso – cambio d’uso senza le autorizzazioni necessarie

Per capire in quale fattispecie rientra la casistica, è necessario richiedere l’intervento di un geometra, che effettuerà un sopralluogo per comprendere l’entità dell’abuso edilizio ed effettuare le procedure per sanare.

Le tipologie: sanatorie strutturali e non strutturali

A questo punto, è necessario fare una distinzione fra le sanatorie. Difatti, a seconda della gravità dell'abuso, e quindi alla pratica edilizia che sarebbe stata necessaria al momento della realizzazione, si distinguono diversi tipi di difformità:

• Abuso rilevante (strutturale) – abusi che incidono su elementi portanti (muri maestri, pilastri) o che costituiscono una variazione essenziale e che avrebbero richiesto il permesso di costruire

• Abuso rilevante (non strutturale) – modifica di prospetti, la chiusura di logge o piccoli aumenti volumetrici, che avrebbero richiesto una SCIA

• Abuso non rilevante – difformità minori o interne, come la diversa distribuzione degli spazi che non incide su elementi strutturali o su volumetria e sagoma

A seconda della tipologia di abuso, ci sono diverse tipologie di sanatorie, come SCIA in sanatoria o permesso di costruire in sanatoria.

Quanto costa e quanto tempo ci vuole per sanare un abuso edilizio

Costi e tempi della sanatoria variano in base alla gravità dell'abuso e alla collocazione geografica in cui si trova l’immobile. In genere, i costi da considerare sono 3:

1. Parcella del geometra – o di altro professionista abilitato, che comprende la verifica, la redazione del progetto di sanatoria e la presentazione della pratica
2. Sanzione amministrativa (Oblazione) – sanzione da pagare al Comune per sanare l’abuso. L'importo varia notevolmente in base alla gravità dell'abuso e viene calcolato in base al Regolamento Edilizio comunale
3. Diritti di segreteria – tasse comunali fisse per la presentazione della domanda I tempi, invece, dipendono molto dal tipo di pratica e dalla modalità di lavoro dell’ufficio tecnico del territorio. In media, un tecnico impiega dalle 2 alle 4 settimane per verificare la doppia conformità e preparare tutti gli elaborati necessari.

Una volta presentata la domanda, i tempi di approvazione da parte del Comune possono variare da 30 a 90 giorni (o più in caso di necessità di pareri esterni, come quelli della Soprintendenza in aree vincolate).

Per evitare di incappare in problematiche ancora più importanti, non iniziare lavori sull'immobile prima di aver ottenuto l'approvazione della sanatoria.

Geometra a Foligno e Perugia

Scoprire un abuso edilizio sull'immobile che hai acquistato o ereditato può generare molta ansia e incertezza. La situazione è risolvibile, tuttavia il procedimento di sanatoria edilizia è delicato e richiede un'analisi approfondita delle normative storiche e attuali.

Se devi sanare una difformità sul tuo immobile tra Foligno e la provincia di Perugia, contattami e spiegami la situazione iniziale.

Per comprendere esattamente quale tipo di abuso è presente e valutare la sua sanabilità, offro una valutazione preliminare gratuita e senza impegno, disponibile online, presso il mio ufficio, o con sopralluogo presso il tuo immobile.

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Fonti https://www.regione.umbria.it/edilizia-casa/responsabilita-sanzioni-e-controlli-dell-attivita-edilizia https://www.laleggepertutti.it/552661_sanatoria-edilizia-come-funziona